近日,“法拍房限购”再次成为业界关注的焦点。“法拍房”即被法院强制执行拍卖的房屋,在一些城市,部分没有购房资格的人群曾将其视为购房的一种途径。但是今后,利用法拍房这一“灰色地带”逃过限购政策的现象或将成为历史。

2021年12月19日晚间,《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》(简称“《规定》)在最高人民法院官网发布。《规定》明确,受房产所在地限购政策约束的竞买人不准参与司法拍卖房产活动,将自2022年1月1日起施行。

随着最高法《规定》的发布,利用法拍房这一“灰色地带”逃过限购政策的现象或将成为历史。图片来源/IC photo

交易全程需明确竞买人购房资格

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为坚持“房住不炒”的调控方向,全国多地实施房屋限购政策。但至今仍有很多城市的限购政策仅针对普通商品房,不具备购房资格但却通过法拍房购入当地房产的现象凸显。今年年初,杭州曾拍出过一套“天价法拍房”,成交价高达862万元,折合单价约每平方米9.58万元,高出周边最高的二手房售价约40%,引发行业内外对法拍房的关注。

针对上述不利于房地产市场平稳发展的情况,此次最高法出台的《规定》正式补上这一“漏洞”。除了正式将法拍房纳入限购政策的范围,《规定》中还对法拍房竞买人的购房资格作了更明晰的界定。

根据《规定》,人民法院组织司法拍卖房产活动时,发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容,竞买人申请参与竞拍的,应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。同时,《规定》提到,人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前,应当审核买受人提交的具备购房资格的证明材料(自其申请参与竞拍到成交裁定书出具止);经审核买受人不符合持续具备购房资格条件,买受人请求出具拍卖成交裁定书的,人民法院不予准许。

由此来看,在竞拍活动前后都需要审核竞买人是否具备购房资格,以防一些人利用时间差,先申请竞买直至成交才获得购房资格。

在处罚方面,《规定》显示,人民法院组织的司法拍卖房产活动,竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通,侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的,人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

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值得一提的是,根据《规定》,司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形,不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的,人民法院不予支持。易居研究院智库中心研究总监严跃进对此解读称,有部分买卖双方为了规避限购政策,希望通过法拍房的形式来进行交易,但是为了防止别的竞拍人参与,中间进行了阻挠,变相使得法拍房流拍,最终以债务索取的方式过户房产,“类似交易都和逃避限购等政策有关,在当前最高法政策规定下,类似钻政策漏洞的现象将被杜绝。”

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