常州论坛:【楼市会否深度调整?(三之二)】四股气力拉扯 土地财政最强

admin 5个月前 (04-28) 财经 40 0
常州论坛:【楼市会否深度调整?(三之二)】四股气力拉扯 土地财政最强 第1张

过分依赖卖地收入 政府房策首保稳固

疫情之下,楼市劈价成交克日时有所闻,但从宏观的角度来看,香港楼市受到四股气力的拉扯,「土地财政」是其中的最强支持因素。上财年地价收入高达1,416亿元,占库房收入四分一,这还未计其他与地产相关税收,重大收入加上物业为港人带来的财富增值,令政府在制订楼市政策时受到无形制约。此外,土地供应连续欠缺,政府纵有心压制高楼价,也沦为「巧妇难为无米炊」。专家剖析,纵然楼市于疫情下回落,基于楼市对经济的推动作用,政府也不会贸然杀掉这只会生金蛋的鹅。■香港文汇报记者 颜伦乐

卖地占库房收入1/4 跌市对财政打击伟大

香港卖地收入虽是税项以外的非经营收入,但近年已逐渐成为应付政府开支的主要资金泉源。凭据政府资料,地价收入占政府收入的平均比重已由2000年至2005年间的8%飙升至2015年至2020年间的21%,成为库房收入的第二大收入泉源。而有几年财政盈余之以是大幅偏离展望,亦由于卖地收入所带来的「意外之财」。

最新财政预算案显示,2019/20年度整体库房收入达5,673亿元,虽然按年削减5.4%,但当中地价收入却不跌反升,按年劲升22%,令所占比例急升至25%,相当于库房收入四分之一,跃升为库房第一大收入泉源。展望今个财年(2020/21年度),受疫情影响,政府预计本年度财赤跨越2,800亿元,能否稳固地价收入无可避免成为政府减赤选项之一。

据政府年头展望,本年度库房收入料达5,725亿元,当中地价收入估量仍有1,180亿元,占年度收入比例跨越两成。之以是经济差而地价收入仍然逾千亿,皆因本年度政府已预告推出多幅珍贵土地,业界以为,这反映政府不希望地价收入大泻而对库房收入带来打击。

制约楼市政策生长

地价收入对于港府就如统一把双刃剑,楼市风景时会大幅推高财政盈余,但楼市下调时就容易令财赤扩大。 普缙执行董事及企业生长部总监(估值及物业管理)张圣典示意,虽然地价收入可以补助香港税基狭窄的问题,但单一收入占比政府收入过高,情形并不康健。都会大学建筑科技学部高级讲师潘永祥亦指,地价收入占比重太高,会令政府制订衡宇政策时受到一定制约。

事实上,近年政府经常性开支暴增,亦令政府无法不依赖高地价所带来的收入。据政府资料,回归以来经常开支由1,500亿元升至上年度的4,400亿元,本年度经常开支更预计靠近5,000亿元,繁重的经常性开支注定要政府必须小心处置楼市的升跌问题,至少在找到足够的新税收泉源之前,都不会杀掉这只会生金蛋的鹅。

地产为本港经济支柱 楼价大跌影响层面广

政府之以是要稳固楼市,除了由于卖地收入对库房收入「牵一发动全身」外,若是楼价暴跌,对香港经济所引发的影响亦异常严重。剖析指,衡宇作为港人财富、厂家商业融资的抵押品,而按揭贷款是港人的主要家庭欠债,现时家庭欠债已占到内陆生产总值80.4%创新高,仅次于韩国的93.9%,为亚洲第二高,攸关银行系统的平安。正由于背后存在这一连串产业链,以是政府才会对楼市慎之又慎,高楼价成为一个甩不掉的历史负担。

政府去年4月一份讲述指出,本港收入基础狭窄,一直是社会关注的议题,更坦承香港近年甚为依赖地产相关收入。凭据资料,除地价收入,因连串「辣招」措施而导致的印花税收入比重亦越来越高,2017/18年度相关措施占政府收入高达5.4%,政府亦以为比例之高出人意外。

逾半家庭自置寓所

此外,据政府资料,停止2019年年底香港家庭户数为265.25万户,自置寓所比率50.5%,即约133.95万个家庭居于自置寓所。潘永祥指,香港已有逾百万已置业人士,政府衡宇政策难题之处,在于要知足市民置业需求的同时,又不能导致楼市大跌,影响已置业人士的资产价值,因此,政府近年局限于只能在资助衡宇上蚞央C

张圣典亦以为,香港现在太倚重地产相关收入,情形并不理想,由于会加剧社会贫富悬殊,引致社会不满。他以为港府对楼市无法落重药的缘故原由,是考虑到一旦大刀阔斧改造衡宇政策,很难做到平衡市民生涯、生计与财富等所遭到的影响。但他以为,港府近年改变小政府的做法,多次自动调控楼市,久远或许能扭转局面。

市场既得利益者阻挠 土地供应连续不足

土地供应专责小组估算,未来30年的土地需求将不少于4,800公顷,而计及所有已落实或已计划的生长项目所能供应的3,600公顷,预计香港久远直至2046年仍欠缺至少1,200公顷用地。

潘永祥指出,土地供应不足问题在香港由来已久,现时拥有或计划开发之土地,实在只足够市场未来需要,港府未来必须要确立更重大土地储备,才气于楼市差别升跌周期按市场需要释放土地,对楼市起稳固作用。拥有重大土储,亦能调治市民对置业上车的期望,不用担忧日后无楼住,并令外来投资者不致过分入市。

填海收地寸步难行

他以新加坡为例,重大的土地储备,令政府有能力因应市场状态推出供应,岂论资助衡宇及私人住宅,都有更大盘旋空间,所推政策对于楼市就会起调治作用。但他亦提醒市场,虽然香港受制于结构性问题,令楼市跌幅受到制约,但不要轻信楼市只升不跌的神话,由于当市场泛起恐慌情绪时,任何气力都无法阻挡楼市跌势。

张圣典坦言,香港土地问题之以是一直无法解决,皆因造地难题,受制于社会政治激化,造地涉及许多咨询,加上一些申请、批核手续等都需时甚久,一幅土地由生地到熟地动辄需时八至十年。而近年不少久远生长方案亦遭到挑战,似乎填海、收农地等,改划土地又有不少计划限制。他慨叹:「现在土地供应是寸步难行,好难搞。」

事实上,近年土地供应已成为政治角力的场所,不少持份者都在差别层面临土地供应带来阻力,似乎政党、环保整体、地产商、新界田主等,令政府觅地造地难的款式难以改变。张圣典慨叹,香港作为国际都市,土地供应不足问题会影响外资来港兴趣,窒碍久远生长。

政府偏重资助衡宇 私楼供应历久落伍

政府2018年底宣布调整公私营衡宇供应比例,由六四比酿成七三比,去年宣布的十年供应目的亦作出响应调整,总衡宇供应目的43万个单元中,公营衡宇改为30.1万个,私营衡宇供应目的改为12.9万个。换言之,当政府增添资助衡宇比例的同时,私楼供应亦响应下调,间接令私楼供应保持较少数目,对楼价起一定支持作用。

张圣典指,政府偏重资助衡宇,主要由于市场上有一批用家无法蒙受高楼价,只有在政府协助下才气到达置业目的。无可否认,增添资助衡宇的同时,私楼供应会削减。若是参考新加坡的例子,当资助衡宇市场加大,令中产都投入资助衡宇市场时,私楼会酿成另一个奢侈品市场,虽然会推高楼价,但亦不会影响民生住屋需要。

潘永祥则以为,政府现在将资助衡宇与私人住宅比例改为七三比,数目远不足够,他以为最理想应是做到八二比,甚至九一比,由于这样市民才会对抽居屋变得有信心。但他亦明了现时土地供应不足,难以一下子改变政策。然而,他以为政府一定要清晰交接政策,向市场释出政府新增土地大规模增添资助衡宇比例的讯息,亦可削减市场对增添久远土地的阻力。

今年完工量料较展望少13%

事实上,本港私楼历久处于供应落伍状态,翻查纪录,若以2004年至今盘算,除2017年及2018年两年现实完工量能够超标完成外,其余14年均较展望显著为低。似乎去年,私楼完工量仅13,640伙,较原先展望少33%。今年政府预计完工量有20,850伙,但受疫情影响,业界展望最终完工量或只得1.8万伙,较展望少13%。

在单元巨细方面,团结香港基金土地及衡宇研究主管叶文祺早前指出,2020年及2021年的完工量中有94%及93%的单元预计为100平方米以下的单元,此比例已从2015年的83%逐年攀升,因此若是由楼面盘算而不是用单元数目盘算的话,现实私楼供应情形实在更差。而私楼空置率从4.3%回落至去年底的3.7%,亦反映市场供应变得更为重要。

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