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风光的时候,互联网大厂曾在全国买楼又买地,如今连租来的物业也频频传出退租的消息。


1月16日晚间,朗科科技发布公告称腾讯计划从朗科大厦退租,双方目前尚未正式签订《租赁合同解除协议》,而退租的原因是“受经济下行压力加剧,消费增长放缓等因素影响”。


朗科大厦位于深圳市南山区,与腾讯总部的直线距离不到2公里,2011年6月至2021年4月期间,腾讯与朗科多次签署了租赁合同,租下了朗科大厦第2~15层,期间又签订了补充协议,再租下第17层部分场地650平方米。


对朗科而言,朗科大厦可以说是一头“现金奶牛”。按照最新2021年4月29日签订的合同,这些物业的租赁期限为2021年5月15日至2026年5月14日,五年的租赁期限可使朗科获得1.86亿元的租金收入(含税),其中,第三至第五年的租金收入(含税)将近1.16亿元。而2022年上半年,朗科的营业收入大约7.94亿元,归属于上市公司股东的净利润为2246.16万元。


在互联网的寒冬,腾讯的退租引发诸多联想。针对朗科公告退租一事,腾讯公关总监张军在微博回应称“这是正常的办公楼宇调整”,公司在深圳的办公场所分散,造成开会的不便,“随着自有大厦不断投入使用,未来新办公楼宇也陆续竣工,适当集中办公场所也是好事”。


尽管腾讯的回应否认了朗科关于退租原因的说法,但互联网行业整体性的调整,却事实上在办公市场引发了较大震荡。


互联网大厂退租


“科技大厂京东退租,全部家具免费用,拎包入驻,工位、椅子、柜子、会议桌全部齐全”,一名写字楼租赁中介在社交平台上发布广告“吆喝”着,为京东科技大厦招揽客户。


京东科技大厦位于北京市海淀区知春路,它的前身是知名的翠宫饭店,原本隶属于北京首都创业集团的翠宫饭店在1998年开门迎客,曾是集客房、餐饮、娱乐、购物、写字楼于一体的五星级商务酒店。然而,业绩持续亏损以及高额负债最导致它不得已闭门谢客,并转手他人。


值得一提的是,翠宫饭店的西面便是有“中国硅谷”之称的中关村,这里见证了刘强东、雷军、张一鸣等互联网大佬的一路成长。2019年2月,京东以27亿元的价格受让了北京翠宫饭店有限公司100%股权。


京东前员工李华(化名)告诉时代财经,他所在的部门曾在京东科技大厦办公了将近10个月,2022年9月,位于北京亦庄的京东集团总部二号楼建成后正式启用,便整体搬迁到亦庄总部,“面积非常大,完全可以容纳京东总部所有人,京东从来都是想迁移到亦庄总部的”。


根据北京商报在2019年2月的报道,京东徐雷当时回应了买下翠宫饭店的原因,仅仅是希望有个自己的办公楼,方便在北京西边“招募IT人才和办公,但大部分都在亦庄”,而京东方面则表示“收购翠宫饭店基于长远布局和发展,未来该项目将改造成以科技研发、商务办公为主,成为京东集团在海淀区产业发展的载体空间”。


房天下显示,京东科技大厦正在该平台上整栋招租,最新挂牌价为6元/平方米·天,每月租金总额达到1224万元。


时代财经了解到,除了京东科技大厦,目前还有字节跳动、OPPO等位于不同城市的办公地点,被写字楼租赁中介以“大厂退租”的噱头在社交平台上招租,而根据36氪在2022年9月的报道,美团提前解约樱辉大厦、退出融新科技中心,字节跳动在中关村退租了超过10万平方米的办公面积,而爱奇艺亦搬离了此前整租的鸿诚拓展大厦,这些办公楼均位于北京。


不过,退租的原因不全是业务收缩导致租赁需求的减少。曾在北京市海淀区大恒科技大厦办公的字节跳动员工告诉时代财经,他们搬迁至学清嘉创的原因与业务收缩无关,“我们的办公楼原本就在学清嘉创,后续因为装修临时搬到了大恒,装修好就又搬回去了”,另一名员工向时代财经证实了该说法。


写字楼市场有点受伤


虽然并非所有的退租行为皆是业务收缩导致,但从数据上来看,互联网行业的整体调整,却在一定程度上给办公市场带来了持续性的压力。


根据国家工信安全中心在2022年发布的《2021年我国百强互联网企业发展态势研究》报告,北京是中国拥有最多百强互联网企业的城市,多达41家,市值占比也最大,达到35.32%。时代财经查阅多家国际房地产顾问公司发布的市场报告获悉,互联网行业的波动给北京办公市场带来的影响也相对明显。


戴德梁行的数据显示,2022年全年高科技业在北京甲级写字楼市场租赁成交面积中占比高达39.3%,但同比下降了16.2个百分点。就2022年第四季度的租赁成交情况而言,高科技的占比达到43.9%,依然是最大的租赁主力。


此外,根据世邦魏理仕统计,从2022年全年来看,TMT行业的新租面积占比25%,仅次于占比为30%的金融业,而2021年TMT以39%的占比稳居各大行业之首。值得一提的是,科技企业集聚的中关村、望京、奥体和平均楼龄较高的金融街、燕莎、王府井等子市场空置率均有不同程度的提升,其中不少区域此前常年可租面积紧俏。


不过,市场呈现出了积极的迹象。根据世邦魏理仕的数据,2022年北京优质写字楼的净吸纳量为6.3万平方米,而在第四季度,商务活动受疫情延续影响,新租交易面积环比下降8%,但企业整合、缩减、腾退现象有所缓解,使得全市净吸纳量结束了前两个季度的负值回升至1.7万平方米。


出租净吸纳量是衡量办公市场活跃度的重要指标之一,它可以用某一段时间内相同级别市场里“新租面积+扩租面积-退租面积”的方法计算得出,而当净吸纳量低迷且供应不减,将造成空置率的上升,进而使租金承受下行的压力。


在新租需求活跃度回升的行业里,世邦魏理仕提到了金融、TMT、能源及公共事业类租户。其中,TMT需求集中在软件开发,互联网+服务亦见回暖。


实际上,在互联网行业的快速扩张期,互联网企业在北京市场相对倾向于租赁乙级办公楼或产业园区,从不同的国际房地产顾问公司公布的数据了解到,相对甲级写字楼市场,互联网企业对产业园区的租赁需求波动也更为明显。


从2022年全年来看,世邦魏理仕的数据显示,TMT行业新租面积占比为16%,低于制造业、医药及生命科学行业;而2021年,TMT凭借58%的占比在所有行业中排名第一。


互联网企业租赁需求的收缩现象并非北京独有,还包括作为互联网企业主要聚集地的深圳、广州和杭州,同时值得注意的是,与北京市场呈现出来的特点类似,互联网企业依然是这些城市最大或主要的办公物业租户。


不过,随着防疫政策优化调整的效果逐渐显现,以及国家一系列经济政策的落地,市场对2023年的预期有所好转,这将带动企业租赁需求的释放。


“预计2023年写字楼市场的活跃度会逐步恢复”,一位不愿具名的业内人士告诉时代财经,“可能(2023年)2月份以后,如果没有特别大的变化,相信经济生活、社会生活会逐渐回归正常”。


本文来自微信公众号:时代财经APP (ID:tf-app)

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